Regla del 1%
Los ingresos mensuales de una propiedad deben ser mayores o iguales al 1% del valor del valor del inmueble.
Ejemplo: Usted quiere comprar una casa cerca de la playa para rentarla. Encontró una propiedad perfecta con un valor de $200 000. Hizo una investigación de la zona y determinó que para propiedades de este tipo se rentan en promedio en $1500 mensuales. También, encontró que este tipo de propiedades se pueden utilizar para rentas cortas vacacionales, como AirBnb, y que generan en promedio $2500 mensuales. Utilizando la regla del 1% determinamos el ingreso mensual necesario para que la inversión sea rentable de la siguiente forma:
𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠 𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙𝑒𝑠 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒𝑙 𝑖𝑛𝑚𝑢𝑒𝑏𝑙𝑒 x 1% = $200 000 x 1/100 = $2000
Por lo que al analizar los dos tipos de rentas, vemos que la renta fija no es viable por que genera ingresos menores al valor que calculamos. Pero, la renta vacacional si genera una inversión viable ya que los ingresos generados están por encima de los $2000.
Regla del 50%
Los gastos operativos no deben ser mayores al 50% del los ingresos generados por la propiedad. Ejemplo: Supongamos que usted tiene un lote en el que construye 6 apartamentos. Cada unos de esos apartamentos se alquila a $1000 mensuales. Asumiendo que puede haber un mes en donde algún apartamento esté desocupado, se puede decir que los ingresos mensuales de la propiedad son de $5000.
Usando la regla del 50% sabemos cuánto debería ser nuestro gasto operativo para no afectar nuestra
inversión de la siguiente forma:
𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜𝑠 𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣𝑜𝑠 = 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠 𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙𝑒𝑠 x 50% = $5000 x 50/100 = $2500
Sabiendo este procedimiento, voy a revisar mis gastos operativos para saber si estoy en el camino correcto. Sumo la mensualidad de la deuda, el mantenimiento, el ahorro para pago de impuestos (que suele ser anual), etc. Obtenemos un total de $3000. Esto lo que me dice es que mis gastos están por encima de lo deseable por lo que se deben recortar algunos gastos para poder tender a una buena inversión.
Regla del 70%
El precio máximo de una propiedad que se planea renovar y revender (flipping) debe ser el 70% del valor de la propiedad después de realizar las reparaciones menos los costos de reparación.
Ejemplo: estoy considerando comprar una casa en mi vecindario que tiene 10 años de haberse construido.
Tiene algunos problemas como goteras, humedad y los acabados están desgastados. Quiero hacer una oferta por la casa pero quiero garantizarme de hacer una buena inversión por lo que primero defino cuanto me pueden costar las reparaciones e investigo en cuanto puedo vender la casa luego de hacerlas.
Costo de las reparaciones: $10 000
Valor de la propiedad luego de las reparaciones: $500 000
Para saber cuanto es lo máximo que puedo ofertar por la propiedad utilizó la regla del 70% de la siguiente
forma:
𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑚á𝑥𝑖𝑚𝑜 = (𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑓𝑢𝑡𝑢𝑟𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑖𝑛𝑚𝑢𝑒𝑏𝑙𝑒 − 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑟𝑒𝑝𝑎𝑟𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠) x 70%
𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑚á𝑥𝑖𝑚𝑜 = ($500 000 − $10 000) x 70/100 = $343 000