A veces el tema de inversiones puede parecer intimidante. Las personas suelen usar términos técnicos los cuales no conocemos y nos pueden hacer sentir que es un tema muy complejo. La realidad es muy distinta, si bien existen términos que debemos conocer y entender, no es algo extremadamente complejo. Si quiere poder expresarse como todo un inversor experto y poder entender al resto de inversores, les dejo 10 términos que deben conocer:
1- Flujo de caja (“Cashflow”): Es el ingreso neto generado por una propiedad después de quitarle los gastos (ej. pago de deuda, impuestos, mantenimiento, etc.). Un flujo de caja positivo significa que la propiedad genera más de lo que cuesta mantenerla.
2- Tasa de capitalización (“Cap Rate” – “Capitalization Rate”): La fórmula usada para evaluar el retorno sobre una inversión en una propiedad, la cual se calcula de la siguiente forma:
Cap Rate = Ingreso Neto Operativo (NOI)/ Valor de la Propiedad
Un valor mayor de tasa de capitalización típicamente indica un retorno mayor, pero puede también venir con un riesgo mayor.
3- Ingreso neto operativo (“Net Operating Income” – NOI): Es el ingreso que genera una propiedad menos los gastos operativos (excluyendo los pagos de deuda o hipotecas). Sirve para definir que tan rentable es una propiedad.
NOI= Ingreso de la Renta – Gastos Operativos
4- Retorno Sobre la Inversión (“Return on Investment” – ROI): Una medida de la rentabilidad que compara las ganancias de una propiedad con el costo.
ROI =( Ganancias Anuales / Costo Total de la Inversión) x 100
El ROI ayuda a determinar si la inversión valió la pena.
5- Equidad (“Equity”): La diferencia entre el valor de mercado de una propiedad y el monto que se debe en la hipoteca. Conforme se paga el préstamo o se aprecia la propiedad, la equidad incrementa.
6- Apalancamiento (“Leverage”): Utilizar dinero prestado (como hipoteca) para comprar una propiedad. Un buen uso del apalancamiento puede amplificar el retorno, pero una deuda excesiva puede incrementar el riesgo de la inversión.
7- Razón de Préstamo-Valor (“Loan-to-Value Ratio” – LTV): Es una medida de cuánto financiamiento se tiene con respecto al valor de la propiedad.
LTV= (Monto del Préstamo / Valor de la Propiedad)x100
Un valor alto de LTV (por encima del 80%) implica un mayor riesgo para el prestamista, lo cual suele implicar tasas de interés mayores.
8- Apreciación o plusvalía: Es el incremento en el valor de la propiedad en el tiempo debido a las condiciones del mercado o incremento económico. La plusvalía contribuye con la salud del edificio en el largo plazo.
9- Tasa de Ocupación: Es el porcentaje de unidades rentadas en una propiedad comparado con el total de unidades disponibles. En propiedades con una sola unidad también se puede evaluar pero considerando la cantidad de meses que puede estar desocupada la unidad entre los 12 meses de un año. Este valor es crucial para evaluar la estabilidad de los ingresos de la renta.
Tasa de Ocupación= (Unidades Ocupadas/Total de Unidades) x 100
Tasa de Ocupación= (Cantidad de Meses con Ocupación/12) x 100
10- Amortización: El proceso de pagar gradualmente una hipoteca en el tiempo mediante pagos regulares que cubren tanto la deuda principal como los intereses.
Estos términos le ayudarán a analizar oportunidades de inversión, medir el riesgo y a tomar decisiones informadas en cuanto a los bienes raíces.
